來源：作者拍攝

(資料圖)

速讀：

【望京樾】悄悄成為了一匹朝陽黑馬；【中建·宸園】還沒拿證，預計也不會賣得很差。

蹭望京紅利的區(qū)域不少，目前來看，奶西打贏了崔各莊。

對奶西整個區(qū)域來說，【望京樾】算是開門紅，但目前誰也不敢說這種成功一定能夠復制。

2022年6月，奶西首次出讓兩塊商品房住宅地塊，為3月份剛公示的新規(guī)劃試水。當時一同出讓的地塊還有關注度極高的朝陽太陽宮地塊和豐臺右安門的亞林西，奶西幾乎被高聲浪淹沒了。再加上此前朝陽一直是供地大戶，王四營、崔各莊要么是紅海市場，要么區(qū)域桎梏難以突破（“崔各莊四兄弟”見樓市小報001期），大家對奶西地塊也關注，也報名，但期待不大。

直到【望京樾】取證順銷，人們才意識到，樓市整體不景氣的大環(huán)境下也能殺出黑馬。【望京樾】9月29日開盤，不到一個月，有七棟樓已經(jīng)售罄了，除3號樓還未加推外，其余樓棟挑選余地也不太大。而【中建·宸園】雖然還未取證開盤，但大概率也不會賣得很差，這個地塊容積率只有1.4，總房源數(shù)量只有272套。銷售透露，驗資排號的客戶已經(jīng)超過500組。10月21日，北京住建委掛出了中建宸園的預售許可證預告。

雖然同在奶西地塊，但【望京樾】和【中建·宸園】針對的完全是兩組客群，前者總價850萬元到1300萬元；后者1500萬/套起，疊拼別墅3000萬/套起。

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售賣情況

【望京樾】 售樓處

【望京樾】售樓處即便工作日的上午也是門庭若市，銷售靠抽號接客戶，忙得不亦樂乎。銷售說這個盤到晚上九、十點鐘還有人來看房，十一期間每天能賣出二三十套房子，這種銷售“盛況”在其他盤不多見。

【中建·宸園】還未開盤，銷售介紹目前在等預售證，取證開盤順銷一氣呵成。工作日的下午同樣有三五組客戶來看房咨詢，看樣板間要驗資，但據(jù)說排號還是排了500多組，其中不乏科技公司的高管，比如阿里、京東方和美團。

現(xiàn)在望京和北苑不少二手房都到了該置換的時候，比如竣工于2006到2009年之間的融科橄欖城，奶西后續(xù)的地塊也還沒掛出，【中建·宸園】算是打了一個時間差。

02

區(qū)位分析

奶西區(qū)位圖

從大的區(qū)位上來說，奶西在望京北部，雖然和崔各莊相比距離望京的直線距離稍遠，但勝在通達度高，崔各莊受環(huán)形鐵路影響，區(qū)域發(fā)展比較受局限。而奶西周邊又有中關村朝陽園產(chǎn)業(yè)加持，阿里新總部也離得不遠，跟著產(chǎn)業(yè)置業(yè)的邏輯比較清晰。

從圖上可以看出，除了已建成的東洲家園外，目前【望京樾】和【中建·宸園】確實是奶西規(guī)劃確定以后，最先出讓的兩個商品房地塊。324已出讓地塊是劃撥地塊，含商品住宅建筑面積21.31萬平方米，一期建筑方案今年3月公布，包含19.45萬平米的住宅，但暫時沒有商品房供應，全是政策性住房。

值得注意的一點是，【望京樾】地塊是面積比較大，形狀也比較方正的地塊。有人說，這其實是【望京樾】能做高周轉產(chǎn)品的一個挺重要的先決條件。面積小的地塊，在奶西可能更符合做豪宅的邏輯——“套數(shù)足夠少，稀缺性足夠好?！?/strong>當然最終還是要看規(guī)劃容積率。

為數(shù)不多的較大面積地塊中，【望京樾】也算位置比較好的。一般來說，配建少的地塊更受拿地企業(yè)歡迎，因為建設成本更低。而對于居住者來說，也都希望家附近能有更完善的基礎設施，但自己家的小區(qū)里清凈一點。

從這個角度來看，最南邊的規(guī)劃住宅確定會臨學校和商業(yè)，最北邊的規(guī)劃住宅會臨多功能用地，315地塊東側要建九年一貫制學校。【望京樾】東側的住宅地塊臨一塊以后不知道要做什么的空地。相比之下，【望京樾】只有配建的幼兒園。【中建·宸園】地塊本身也沒有配建，又是1.4容積率超低密度，如果能趕在奶西下一個豪宅地塊出讓之前賣個七七八八就再好不過。

03

交通情況

【望京樾】和【中建·宸園】距離阿里都不到5公里，車程10分鐘左右，到望京SOHO不到9公里，而且即便是現(xiàn)在周邊道路沒修好的情況下，也有兩條大路供選擇：來廣營北路-容達路-廣澤路或者順白路-創(chuàng)園路上容達路，車程25分鐘。

至于小區(qū)之間的路也都在規(guī)劃之內(nèi)，可以對照上文規(guī)劃圖來看。

城市干路

不過奶西也有相當明顯的短板：沒有地鐵，甚至不是遠景規(guī)劃，而是樓盤銷售根本不會提地鐵這件事。最近的地鐵站15號線馬泉營站，離這兩個地塊要五公里。這個短板也幾乎注定了奶西整個板塊只適合豪宅和改善產(chǎn)品。

04

戶型&配建

兩個項目戶型都不多，【望京樾】一共有三個戶型：102平米、120平米和155平米，都是幾乎沒有浪費面積的戶型。

戶型圖

戶型圖

都說【 望京樾】的競品其實是曉風印月，確實。 從圖上看，兩者的面積區(qū)間、戶型和總價都狠狠撞了。 【 望京樾】155平米的戶型規(guī)避了入戶門對衛(wèi)生間門的問題。 102平米戶型中曉風印月入戶門對著衛(wèi)生間門，【 望京樾】的入戶門對著臥室門。

提到金茂確實不得不提到他們的科技系統(tǒng)，據(jù)說這是業(yè)內(nèi)人士來買金茂的一個很大的原因。因為毛細管網(wǎng)藏在墻體里，所以金茂的墻體即便是非承重墻也最好別拆。有之前賣過金茂房子的銷售反應，其實大多數(shù)一次購房的普通客戶沒有這么認科技系統(tǒng)。不知道這次【望京樾】賣得這么好，跟購房者不少來自互聯(lián)網(wǎng)或科技公司會不會有關系。

【中建·宸園】的洋房和疊拼別墅做的戶型也不多，各有兩個，雖然面積大，基本也都沒有浪費空間。

小道消息

1.即便望京樾銷售火熱，其項目公司北京志茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還在醞釀增資，擬募集資金對應持股比例或股份數(shù)49%，擬募集資金金額不低于9.8億元。

這就得從首開在今年6月份獨自拿地說起，拿地后，首開迅速引入了金茂進行合作開發(fā)，金茂方面不但全權操盤，還承諾給首開和項目公司提供不超過21.67億元的誠意金借款作為前融，年利率5.3%；而首開只承擔財務投資的角色。但這筆借款有附帶要求，就是奶西地塊取得立項后，首開方面需要推進項目公司增資擴股，如果金茂在此時未能摘牌，首開方面就得在限期內(nèi)還錢了。

其實這類超投的模式在房企合作開發(fā)中很常見，超投部分算股東借款，會計計算的時候會被往來款，而不算負債，可以繞開“三條紅線”的約束。

2.據(jù)說【中建·宸園】北側的315地塊可能會在明年上半年出讓，中建智地已經(jīng)在瞄準了。金茂也在繼續(xù)瞄準奶西地塊。奶西還真是，拿了的還想拿。

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樓市情況匯總：

近期包括北京在內(nèi)的多個一線城市交易量環(huán)比大幅上漲，但仍不及去年同期。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月10日至16日的一周內(nèi)，一線城市成交面積整體環(huán)比大幅上漲2.8倍，北京成交面積環(huán)比漲幅最大，高達9.1倍；同比成交面積也明顯上漲，漲幅達到44.5%。

本周一手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

本周二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

作者 | 詹方歌