文 | 許驥

最近一篇名為《為什么香港沒有爛尾樓》的文章在內地網絡走紅，該文作者以今日制度較為健全的香港地產行業(yè)和銀行系統(tǒng)為參照物，對比內地現時的種種情況，用心良苦但不太恰當。須知，羅馬不是一天建成的。香港在地產行業(yè)發(fā)展的初期豈止有爛尾樓，其規(guī)模和對銀行系統(tǒng)造成的影響和沖擊，更甚于內地不知多少倍。以史為鑒，讓我們來看看香港上世紀60年代的“爛尾樓往事”。

【資料圖】

超額放貸，風險初見端倪

話說戰(zhàn)后十多年，香港社會逐漸進入穩(wěn)定期，許多移民決定落腳，財富開始累積，人們對住房的需求日益增加，地產業(yè)蓬勃發(fā)展。1953年，港商霍英東（1923-2006）在開發(fā)油麻地眾坊街地盤時，破天荒發(fā)明了“樓花”，亦即預售樓制度?；粲|首創(chuàng)在動工興建前先交訂金、分期付款方式售樓，這是對地產行業(yè)具有劃時代意義的創(chuàng)新。

1962年，為了規(guī)范地產商的開發(fā)，港府頒布了《1962年建筑（計劃）（修正）（第二）條例》，新條例比舊條例在樓宇建筑面積方面更加嚴格，估計新條例實施后，銷售面積要縮水20%左右。為了消解地產商的不滿，新條例的執(zhí)行有個緩沖期，容許到1966年1月1日才正式實施。然而，接下來的3年多時間就成了地產商千方百計、爭分奪秒開發(fā)賣樓的“黃金時間”，地產泡沫瘋狂膨脹，系統(tǒng)性風險亦隨之埋下禍根。

據統(tǒng)計，1962年香港落成的私人住宅單位約11,300個，但到1965年高峰期已經增加到超過29,000個，3年間增幅達1.6倍。當初香港地產商的發(fā)展手法和后來內地地產商別無二致，都是通過大量舉債來實現的。期間，一批中小型華資銀行對地產業(yè)的發(fā)展前景過于樂觀，積極向地產商房貸。由于彼時香港的銀行條例并不嚴謹，沒有對存貸比例的限制，在高額利潤的誘惑下，部分銀行不顧風險，超額房貸，很是冒進。

其中最先暴雷的，是潮州籍富商廖寶珊（1903-1961）的廖創(chuàng)興銀行。1960年，廖創(chuàng)興銀行的存款總額約1.09億元，但貸款及投資于地產的款項高達8,200萬元，占存款比重高達75.2%。1961年6月14日，廖創(chuàng)興銀行受到謠言影響，被存戶擠提，2萬存戶在3天內提走近3,000萬元。廖寶珊只得向兩家發(fā)鈔行匯豐、渣打求助，兩家銀行聯合發(fā)聲明，表示愿意為廖創(chuàng)興銀行兜底，擠提風潮才逐漸平息。不過事后發(fā)生了一個誤會，即匯豐、渣打委托會計師行對廖創(chuàng)興銀行進行核查，報告中擠提事件受到控制（under control）被誤譯為廖創(chuàng)興銀行已被控制，這導致廖寶珊心理壓力巨大，不久突發(fā)腦溢血猝死，悲劇收場。而“廖寶珊事件”，只不過拉開了銀行風潮的序幕。

有鑒于“廖寶珊事件”，港府找專家撰寫了《關于香港銀行體制的報告及重訂銀行條例的建議》，香港立法會并于1964年通過了《1964年銀行條例》，修正了銀行業(yè)漏洞。其中比較重要的內容有：

一、所有銀行至少要有500萬元股本，再加同額的儲備積累，股本不足的銀行必須在制定期限內收足法定股本。

二、規(guī)定銀行流動資金比率至少為25%，以備短期債務，所有銀行均須在新條例實施后6個月內調撥完成。

三、銀行投資股票不能超過股本加儲備積累的25%，投資地產亦不能超過股本加儲備積累的25%，若連同投資自用行址及行員宿舍，合共不能超過55%，凡不符合規(guī)定的銀行，必須在兩年內調整完畢。

四、銀行抵押貸款予每一個客戶的貸款額不得超過股本加儲備積累的25%。

五、加強對銀行審計和年度賬目的監(jiān)管。

馮邦彥，《香港地產業(yè)百年》，北京：東方出版中心，頁109

然而，這些姍姍來遲的補丁已經沒有辦法挽救病入膏肓的香港房地產行業(yè)，發(fā)地產引發(fā)的銀行風潮一觸即發(fā)。

資金鏈斷裂，爛尾樓遍地

1965年1月23日，明德銀號發(fā)出的價值約700萬港元的美元支票遭到拒付。消息傳出后，許多存戶紛紛趕到明德銀號通宵達旦排隊擠提。1月27日，港府銀行監(jiān)理處接管明德銀號。1月30日，明的銀行宣布因對地產放貸過度而宣布破產。明德銀號破產引發(fā)骨牌效應，擠提風潮迅速蔓延至恒生、廣安、道亨、永隆、嘉華、遠東等銀行。

為了阻止局面失控，香港銀監(jiān)專員倉促公布銀行管制法規(guī)，匯豐、渣打也分別宣布“無限制”地支持涉事銀行，市場恐慌情緒才逐漸恢復平靜。然而到了4月，最大的華資銀行恒生再度爆發(fā)擠提。大批市民涌到位于中環(huán)德輔道中的恒生總行，人龍一直延伸到皇后像廣場的香港會所。僅4月5日一天，恒生就失去8,000萬元存款，4月上旬累計被提走2億元。最后，恒生不得不將51%股權賣給匯豐，才最終平息危機。

香港銀行業(yè)因為地產的過度發(fā)展，不得不進行嚴肅整頓，大幅收縮對地產行業(yè)的貸款并加緊追討欠款，地產商在籌措資金方面遇到嚴重困難，導致許多地產商資金鏈斷裂而倒閉。根據《香港經濟導報》記者1965年的調查，全港因資金困難而停工的爛尾樓多達800個。其中，被港府接管的廣東信托商業(yè)銀行手上的爛尾樓就有100多個。

據統(tǒng)計，1965年香港地價、樓價、租金均大幅下跌。1964年港府賣地收入為1.43億元，而1965年跌至7,586萬元，幾乎腰斬。以觀塘工業(yè)用地為例，最高峰時售價達到120元每平方呎，而1965年底已跌到40元每平方呎。就算是九龍?zhí)?、跑馬地、半山區(qū)、淺水灣等地的高級住宅都價格大跌。銅鑼灣的高級住宅，原來每套售價在10萬至20萬元，1965年底也跌到6萬至12萬元。所有房地產的投機客，都血本無歸。

屋漏偏逢連夜雨。1966年，香港房地產曾經出現短暫復蘇，原因主要是港府減少土地供應。但是，第二年香港發(fā)生了空前的“反英抗暴”運動，史稱“六七暴動”。一時之間，政局動蕩，前景不明，信心喪失。不計其數的達官顯貴、專業(yè)人士、中產階級紛紛拋售物業(yè)，套現將資金轉移海外，造成香港資金流失。而那一時期落成的住宅自然無人問津，半山區(qū)許多原來價值十幾萬的豪宅，當時只要4、5萬元就可以入手。那時期，香港對外貿易萎靡，外國的訂單大量停退，大批中小型工廠倒閉。飲食、旅游、百貨行業(yè)受到的沖擊尤甚，商業(yè)樓宇大量空置，地產行業(yè)全面停頓，陷入至暗時刻。

經濟加上政治的因素，導致香港歷史上曾經出現過大量的爛尾樓。如今“堅如磐石”的香港地產行業(yè)，是經歷過鳳凰涅槃后浴火重生的結果。不過，“?！迸c“機”一直都是如影隨形的。上世紀60年代香港的這場地產風波，也是造成下一批新興地產商（李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、郭得勝、王德輝等等）崛起的契機。他們在地產行業(yè)最低迷時瘋狂掃貨，成就了下一個時代的輝煌。至于他們的豪賭能否復制，讀者可慎重思考。

關鍵詞： 地產行業(yè) 廖創(chuàng)興銀行 資金鏈斷裂