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多地業(yè)主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件持續(xù)引發(fā)關注。針對這一事件，銀保監(jiān)會有關部門負責人昨天回應稱：表示將引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進"保交樓、保民生、保穩(wěn)定"工作。

此外，招商銀行、平安銀行、中國銀行、工商銀行等主要銀行相繼發(fā)布公告，基本都表示，所涉樓盤按揭貸款規(guī)模較小，風險可控。截至15日午間，共有17家上市銀行回應爛尾樓停貸，涉及的按揭金額超過40億元。

在此次“停貸”風波中，銀行需要維護債權、而業(yè)主希望順利交付、開發(fā)商則需要償還債務，各自主張不同但背后繞不過的卻是"商品房預售制"，這項制度是否應該叫停也再次成為輿論焦點。

有觀點認為，預售制度是開發(fā)商高杠桿發(fā)展導致資金鏈斷裂、不能按時交房等問題出現(xiàn)的主要原因，取消預售制度利大于弊。不過，也有觀點指出，預售制度本身是一種工具，在過往20余年對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求，同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。取消商品房預售制，實行現(xiàn)房銷售，會進一步加劇房企的資金壓力。商品房預售制度雖然有過，但是更多在于功，相關部門對預售資金的監(jiān)管只要嚴格執(zhí)行就沒有大問題。

商品房預售制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。1995年1月1日，我國的《城市商品房預售管理辦法》正式落地。作為中國商品房銷售的最主要方式，預售制極大縮短房企現(xiàn)金回籠周期，同時增加市場商品房供應，推動了城鎮(zhèn)化發(fā)展進程。事實上，世界很多國家都存在住房預售制，各國市場發(fā)展狀況、行業(yè)環(huán)境的不同導致預售制的具體內(nèi)容存在較大差異，發(fā)達國家普遍有嚴格的資金監(jiān)管、分期支付以及違約處罰措施作為保障。

但不可否認，預售制背后所潛藏的風險也確實存在。比如，預售資金監(jiān)管難，有些項目的開發(fā)商就是與建筑商、供應商利用監(jiān)管空隙，通過開具虛假發(fā)票、虛報工程進度等方式，提前支取預售監(jiān)管資金用于非建設項目，從而導致無法按時交付房屋。此外，據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年6月末，商品房待售面積54784萬平方米，同比增長7.3%，其中住宅待售面積增長13.5%。那么，隨著中國房地產(chǎn)市場從增量時代步入存量時代，取消商品房預售制是否時機已來呢？

事實上，隨著商品房現(xiàn)售制度取代預售制度的呼聲越來越高，已有多地先期進入探索階段。2019年，廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳擬訂的材料建議在一些城市逐步試點取消預售制，對于新出讓土地，逐步實行現(xiàn)售，并擬定取消預售，全面實施現(xiàn)售的時間表，分階段推進。同年10月，廣東首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目龍華金茂府在深圳正式亮相。2020年，海南出臺文件，要求新出讓的土地有建設商品房的規(guī)劃的，全部實行現(xiàn)房銷售制度，成為了國內(nèi)首個全面實施現(xiàn)房銷售的省份。此后，浙江、湖北、江蘇、河南、遼寧等省份多個城市，陸續(xù)探索實施商品房現(xiàn)售制度。

在復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任姚志勇看來，商品房預售制是我國房地產(chǎn)開發(fā)模式與融資模式?jīng)Q定的，是我國商品房建設供應機制的重要部分，對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到非常重要的作用。但從目前來看，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量的存量房，有部分開發(fā)商的負債已經(jīng)達上千億，容易引發(fā)債務危機風險，所以說，現(xiàn)行的商品房預售制的弊端也越來越明顯。不過，從短期來看，當前并不是取消預售制的好時機，在沒有新的開發(fā)模式和融資模式替代的情況下，不能采取簡單的“一刀切”，而要從長效制度建設考慮完善并逐步調(diào)整這一制度。

姚志勇同時指出，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存，因此從長遠來看，探索現(xiàn)房銷售仍是大勢所趨，這有助于堅持住房的居住屬性，抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫。而無論是實施商品房預售還是現(xiàn)房銷售制度，都應該以維護房地產(chǎn)秩序的健康平穩(wěn)發(fā)展為根本，畢竟，這關乎著千家萬戶的利益。

（看看新聞Knews 彭曉燕 張?zhí)N昆 周緹）

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